Uma das dúvidas mais comuns entre quem começa a investir em leilões de imóveis diz respeito à desocupação do imóvel após a arrematação. Nesse ponto, existe uma diferença importante entre leilão judicial e leilão extrajudicial, especialmente em relação ao procedimento necessário para que o arrematante tome posse do bem.
No caso do leilão judicial, o procedimento ocorre dentro de um processo conduzido pelo Poder Judiciário. Isso significa que o mesmo juiz responsável por determinar a realização do leilão é também quem pode determinar a desocupação do imóvel, caso ele esteja ocupado. Essa decisão acontece dentro do próprio processo judicial, o que traz maior previsibilidade ao procedimento.
Em situações consideradas dentro da normalidade processual, o prazo para que o arrematante consiga efetivamente tomar posse do imóvel costuma variar entre três e seis meses. Esse período, no entanto, não é uma garantia absoluta. Dependendo das circunstâncias específicas do caso e do andamento do processo — o que no meio jurídico se chama de marcha processual — esse prazo pode se estender e chegar até aproximadamente um ano.
Já no caso do leilão extrajudicial, o caminho para a posse costuma ser diferente. Como o procedimento não está vinculado diretamente a um processo judicial que determine a desocupação, o arrematante normalmente precisa ingressar na Justiça com uma ação de imissão na posse.
Essa ação tem como objetivo permitir que o comprador seja formalmente colocado na posse do imóvel adquirido. É importante destacar que imissão na posse não é a mesma coisa que reintegração de posse. Trata-se de um tipo de ação específico para quem adquiriu um imóvel, mas ainda não conseguiu exercer a posse sobre ele.
Após o ajuizamento dessa ação, o juiz determinará a citação da pessoa que ocupa o imóvel. A partir dessa citação, o ocupante costuma ter um prazo de até 60 dias para desocupação.
Apesar dessas diferenças jurídicas entre leilões judiciais e extrajudiciais, existe uma alternativa que muitas vezes se mostra mais rápida e eficiente: a desocupação amigável. Nesse caso, por meio da atuação de um advogado, pode-se buscar um acordo com o ocupante para que a saída do imóvel ocorra de forma consensual, evitando prolongamento do processo.
Para quem investe ou pretende investir em leilões de imóveis, compreender essas diferenças é fundamental para avaliar riscos, prazos e estratégias na aquisição de bens em leilão.
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