Você já pensou em comprar um imóvel em leilão, mas desistiu com medo de herdar uma montanha de dívidas de IPTU? Essa é uma preocupação comum e que, por muito tempo, gerou insegurança em investidores e compradores e até mesmo prejuízos. A boa notícia é que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) colocou um ponto final nessa discussão.

Em uma decisão histórica, a Corte definiu de quem é a responsabilidade pelos débitos tributários antigos, trazendo mais clareza e segurança para o mercado. Vamos entender o que mudou.

O Cenário de Incerteza: A Dúvida que afastava investidores e entusiastas

Antes dessa decisão, era comum que os editais de leilão judicial previssem que o comprador (o “arrematante”) seria o responsável por quitar todas as dívidas do imóvel, incluindo o IPTU atrasado. E mesmo aqueles editais que não tinham essa previsão, caso o valor arrecadado no leilão não fosse suficiente, o fisco acionavam o arrematante por débitos anteriores à arrematação. 

Isso criava um cenário de risco absurdo: além do valor do lance, o comprador precisava ter uma reserva financeira para cobrir um débito que, muitas vezes, era desconhecido ou muito alto. Essa incerteza acabava afastando potenciais interessados e desvalorizando os imóveis em leilão e não era incomum termos vários leilões negativos por essa razão. Ninguém ganhava nada com isso!

A Virada de jogo: A Decisão do STJ no Tema 1.134

Ao julgar o Recurso Especial nº 1.914.902-SP, classificado como Tema Repetitivo 1.134, o STJ bateu o martelo e estabeleceu uma regra clara e definitiva.

A conclusão é simples e direta: o arrematante NÃO é responsável pelos débitos tributários (como IPTU) anteriores à data da arrematação.

Mas por quê? A Corte se baseou em um princípio fundamental do nosso Código Tributário Nacional (CTN), previsto no artigo 130: a sub-rogação no preço.

• O que é a sub-rogação no preço? Significa que a dívida tributária do imóvel é “transferida” para o valor pago no leilão. Em outras palavras, o dinheiro arrecadado na venda judicial será usado para quitar esses débitos pendentes. O imóvel é entregue ao novo proprietário livre de ônus tributários.

E quanto ao edital que dizia o contrário? 

Vi  muitos magistrados determinando que incluíssemos nos editais que os débitos fiscais corriam por conta do arrematante. Mas o STJ foi enfático ao afirmar que uma regra de edital (norma administrativa) não pode se sobrepor a uma lei federal (o CTN). Portanto, qualquer cláusula que jogue a responsabilidade para o comprador é considerada nula.

⚠️ Atenção: A “Modulação dos efeitos”

Este é um ponto muito importante! O STJ decidiu “modular os efeitos” da decisão. Isso significa que essa nova regra só se aplica aos editais de leilão que foram publicados APÓS a data do julgamento (10/08/2022).

Leilões cujos editais são anteriores a essa data ainda podem seguir a regra antiga, a depender da análise do caso concreto.

Resumindo: 3 Pontos Essenciais Para Lembrar

1. Compra Segura: Ao arrematar um imóvel em leilão judicial hoje, você não precisa se preocupar com o IPTU atrasado. A dívida será paga com o valor do próprio leilão.
2. Edital não é Lei: Ao contrário do que dizem por aí, eu sempre afirmei que o edital não é a lei do leilão. Cláusulas no edital que transferem essa responsabilidade para o comprador são nulas e não têm validade jurídica.
3. Regra da Data: A nova regra vale para todos os leilões cujos editais foram publicados depois de 10 de agosto de 2022.

Essa decisão do STJ é um grande avanço, pois fortalece a segurança jurídica, incentiva a participação em leilões e movimenta o mercado imobiliário. Agora, comprar um imóvel em leilão ficou muito mais previsível e seguro.

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Quem é Clécio Carvalho? 

Há 17 anos, Clécio Carvalho vive os bastidores dos leilões judiciais.

Nos últimos 15, dedicou-se integralmente como Leiloeiro Público no Tribunal de Justiça, conquistando a confiança de mais de 150 magistrados e ultrapassando 600 nomeações anuais. Graduado em Direito e Administração de Empresas, cumpre com rigor as exigências legais e valoriza uma comunicação franca com o mercado.

Acredita que a presença do Leiloeiro Público Oficial é justificada pela conquista do resultado final, que a atividade leiloeira tem como um dos objetivos a colaboração com a sociedade por sua participação como personagem importante na resolução do conflito seja através da arrematação, coação do devedor à remissão ou acordo, seja na interlocução entre poder judiciário e o mercado.